房地产纠纷案件审理中的疑难问题
2016-6-19 17:16:56 点击：
房地产纠纷案件审理中的疑难问题
1、因房屋存在质量问题解除合同的条件问题。
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。个人认为应当采信鉴定部门的鉴定意见，鉴定部门认为“严重影响居住使用” 了，法院才能支持当事人请求判决解除合同。
2、商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定问题
《司法解释》第3条专门就商品房销售广告和宣传资料内容的认定处理作出了明确规定。据此，买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，同时符合以下3个条件的，即可视为要约：1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构，居住区有绿地、电梯、车库、健身、购物、收视设施齐全等。2、对房屋的说明和允诺应具体确定。如，小区绿化率达到80％等。3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。这即符合合同法规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。
3、商品房认购合同与定金的问题
出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购合同，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，是当前商品房买卖的通常形式。由于现行法律、法规对认购合同问题没有具体规定，容易引发纠纷，需给予明确认定。
个人认为，认购合同是独立的合同。认购合同是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，认购合同作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购合同与商品房买卖合同是预合同与本合同的关系。
1、因房屋存在质量问题解除合同的条件问题。
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。个人认为应当采信鉴定部门的鉴定意见，鉴定部门认为“严重影响居住使用” 了，法院才能支持当事人请求判决解除合同。
2、商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定问题
《司法解释》第3条专门就商品房销售广告和宣传资料内容的认定处理作出了明确规定。据此，买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，同时符合以下3个条件的，即可视为要约：1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构，居住区有绿地、电梯、车库、健身、购物、收视设施齐全等。2、对房屋的说明和允诺应具体确定。如，小区绿化率达到80％等。3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。这即符合合同法规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。
3、商品房认购合同与定金的问题
出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购合同，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，是当前商品房买卖的通常形式。由于现行法律、法规对认购合同问题没有具体规定，容易引发纠纷，需给予明确认定。
个人认为，认购合同是独立的合同。认购合同是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，认购合同作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购合同与商品房买卖合同是预合同与本合同的关系。